一段式房貸 重回主流     (房貸 房屋貸款)

 更新日期:2008/06/30 09:34 【工商時報 李國煌台北報導】

　中央銀行出手引導利率上升，台銀、合庫率先調整利率，未來一季，各銀行房貸利率將全面上升0.05、0.07個
百分點，房貸如何選？銀行主管指出，轉貸空間將縮減，民眾不妨選一段式利率、長期往來、暫停轉貸，比較有利。

　依照最新房貸利率行情計算，前低後高的分段計息房貸利率，和一段式利率來比較，前者高出後者0.3到0.4百
分點，20年房貸期，每貸100萬，利息相差6萬到8萬元不等。

　金融市場吹升息風，房貸利率將調升，銀行主管說，依據現況來看，各銀行調整房貸利率後，行情可能落在下列區
間。

　一、分段式房貸利率，20年平均落在3.5％。

　20年期、240個月當中，第一段利率可能落在2.7％左右，適用期間6個月，第二段利率可能在3.1％一帶，適用期間18
個月，第三段利率可能在3.6％到3.8％，適用期間216個月。

　銀行房貸主管指出，以上述房貸利率計算，20年下來，房貸戶實際負擔的利率，大約是3.5％到3.6％。

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　二、一段式房貸利率，行情在3.2％。

　銀行主管表示，行情約落在3.1％、3.4％，和分段式利率的第一段比起來，看起來比較高，但是，20年下來，比分段式
房貸利率有利，利息支出少0.3％左右。

　20年下來，每貸款100萬、相差3萬，貸款500萬就相差15萬。

　銀行房貸主管指出，很多人申請房貸時，選擇分段式利率，主要看中初貸款時，只要負擔2.7％左右的利率，比起一段
式利率房貸，一開始就要3.1％、3.3％，相對較低。

　而且，這些房貸戶的如意算盤是等房貸進入第三段計息的時候，再辦理轉貸，重新申請分段式房貸，適用2.7％的相對
低利，不過隨著央行收縮資金、利率上升，房貸戶逐低利轉貸的環境，已告一段落。

　針對現況，銀行房貸主管指出，轉貸適用低利，節省利息支出的作法，已經愈來愈不可行，計畫申貸的民眾，不妨仔細
計算。

　目前，選擇一段式利率的房貸，20年所有的利息支出來算，相對少一些，不過，最重要的是，實際計算分段式利率，利息
支出總金額，再和一段式利率的利息支出總額比較。

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資料來源：Yhaoo新聞

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房貸 房屋貸款 房貸試算 房貸計算 房貸試算表 房貸利率 房貸利率比較
轉貸 房貸轉貸 增貸 房貸增貸 理財型 理財型房貸 指數型房貸 透支額度
二胎 二胎房貸 二順位 二順位房貸 信貸 信用貸款 車貸 助學貸款 房貸補助
公教房貸 軍公教房貸 首次購屋 首次購屋貸款 購屋貸款 代償 信用卡代償
整合負債 負債整合 協商 卡債協商 債務協商 債務協商機制 負債協商
卡奴 更生 清算 破產 破產法 重整 債清條例 何謂房貸 如何省息

<何謂房貸？>  客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。  近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。  房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸有哪幾種？>  十種市面上最常見之房貸類型。  一、指數型房貸 所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。  二、固定型房貸 從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。  三、理財型房貸 所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。  四、理債型房貸 理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。  五、壽險型房貸 壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。  六、保證保險型房貸 至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。  七、抵利型房貸 抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。  八、回復型房貸 所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。  九、遞減型房貸 遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。  十、自辦政府優惠房貸 除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之Ｏ‧八七五，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之Ｏ‧七七五至Ｏ‧九七五之間。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸的手續費用？>  一般來說，與金融機構辦理房貸，其所需之費用大約如下：  一、抵押權設定費：依照實際放款金額乘1.2倍後再乘千分之ㄧ之金額繳給地政機關。  二、代書費：代書幫你辦理抵押權設定等之手續費，一般約為5000元左右。  三、帳務管理費：以前銀行與保險公司不會收取這個名目之費用，但是自從{指數型房貸}出籠後，很多銀行都以此名目向借款人收取3000~5000不等之帳務管理費。  四、估價費：銀行與保險公司委託自己的估價部門，或是估價公司到您府上估價，推算出目前合理市價的手續費。一般約為5000元以內。  五、火災險/地震險：這是辦房貸一定保的，一般來說約3000元以內。  其實房貸的手續費用都還好，重要的是申辦到固定利率的房貸，目前存款利率與房貸利率每季都在調漲，申辦２０年都固定的房貸利率，會省下幾十倍的房貸手續費呢。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸應備文件>  1.土地及建物所有權狀影本一份 2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份 3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份 4.借款申請書 5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免) 6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；    房屋出租者請付租賃合約影本一份 7.借款人及保證人收入證明，例如：扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸轉貸的流程>  一、對保 請準備以下資料 　　　1.土地及建物所有權狀影本一份 　　　2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份 　　　3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份 　　　4.借款申請書 　　　5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免) 　　 　　　6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份； 　　　7.房屋出租者請付租賃合約影本一份 　　　8.借款人及保證人收入證明 　　　（扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、 　　　　定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、 　　　　營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等）  二、鑑價 　　提出房貸的申請之後，會根據房屋的坪數、座落區域、內部裝潢、周邊生活機能、　 　　土地增值稅…等因素進行不動產估價。   三、審核及確認額度及利率 　　當取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，會根 　　據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素，決定貸款案件的准駁以及核 　　給額度與利率。  四、本公司內部審核流程及補資料 　　視申請人及保證人條件，補充資料。  五、地政機關抵押權設定 　　對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 　　請準備土地及建物所有權狀正本及借款人保證人(或所有權人)印章， 　　將會為您投保房屋火災險與地震險 六、撥首款 　　1.代償前欠銀行或保險公司的房貸 　　2.領取前欠清償證明 　　　1)他項權利書 　　　2)清償証明或塗銷同意書 　　　3)火險地震險保單正本 七、清償、撥尾款 　　清償証明領回後 　　　1)他項權利書及清償証明影印 ─ 送交地政機關塗銷。 　　　2)尾款金額撥入客戶帳戶。   　　  核貸金額 － 代償金額 ＝ 尾款  撥款後借款人房貸的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸如何省息？>  以房貸來討論  　　範例：某甲有一筆房貸，利率３.２％，轉貸利率２.６％，可節省０.６％           以貸款５００萬純繳息而言，一年可省３萬元 以卡債來討論  　　　　　目前 信用卡利率為２０％ 　　　　　目前 現金卡利率為１８.２５％  　　範例：某甲有多筆信用卡及現金卡負債 　　　　　現金卡負債５０萬 　　　　　信用卡負債１００萬 　　　　　這１５０萬卡債 一年利息為２９.１２萬  　　　　　以房貸利率２.６％來整合筆房貸，利率２.６％，可節省近１８％           以貸款１５０萬純繳息而言，一年可省２５.２２萬元 　　　　　卡債一年的利息等於房貸六七年的利息  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸保人是否也需擔保房子所有權人的另一個房貸的責任？>  一、如果Ａ當Ｂ的房貸保人，Ｂ再當Ｃ的房貸保人，有一天Ｃ的房貸繳不出來，那Ａ需要支付Ｃ的房貸嗎？ ANS:不需要，除非有一種情形，就是Ｃ死了，Ａ是Ｃ的繼承人，沒在法定時間內辦?棄繼承。  二、Ｂ如果也無力償還Ｃ的房貸，那是否會變成Ｂ的房子要拍賣償還Ｃ的房貸 ANS:這個要視Ｂ跟Ｃ的財力狀況及Ｂ跟Ｃ的不動產價值而定，當然，這種是一種情況，還有其他種情形，比如說，光Ｃ的不動產價值，就遠高過其借款金額，拍賣之後，錢一定收得回來，銀行可能(只是可能，不是絕對)就會先對Ｃ的不動產下手，而暫時跳過Ｂ（只是暫時跳過，不過，有些如假扣押程序，可能還是會做的）.  三、如果不是這樣，銀行直接先找Ｂ，那Ｂ的貸款怎麼辦？ 這個就要看Ｂ的財力及房子價值及貸款狀況，還有Ｂ就Ｃ債務的負擔能力及意願而定了，不一定．  四、Ｂ已貸９成房貸，就不能當Ｃ的９成房貸保人 這個不一定.Ｂ的房子有沒有貸九成(甚至十成)，跟他能不能做Ｃ的保證人，是沒有絕對關係的.銀行在核貸時，借款人跟保證人的條件是都列入考慮的，借款人是主體(除非，保證人才是主要還款來源者)，你的情形，依我推測，應該是Ｃ要辦貸九成房貸，找Ｂ做保，結果Ｂ房子已貸九成，(請注意，這個跟Ａ是沒關係的)可能不太貸得下來，是這樣? 如果是，以銀行的角度，Ｂ的財力條件，要替Ｃ做保九成的貸款，擔保力可能不太足夠，建議換個保證人，或是除了Ｂ之外，再找一個財力比較強的保人)  五、如果Ｃ的不動產價值不夠支付貸款，是否會拍賣Ｂ的不動產來償還C的房貸 ans:會.  六、如果拍賣Ｂ的不動產，那拍賣所得會先償還Ｃ的房貸，還是Ｂ本身的房貸 ans:說的沒錯，一定是Ｂ本身的先.如果有剩，才會輪到Ｃ的.(更詳細的說，如果Ｃ的房子有第二順位，甚至更多的順位押權，或是有欠稅之類的，也要等到這些債權分到有剩，才輪到Ｃ的銀行來分，而且，如果有其他債權人來主張對Ｂ的債權，那就變成Ｃ的銀行要跟其他債權人按金額比例分配，實務上，到這階段，都不太分得到錢了.   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <全額房貸、百分百房貸到底好不好？>  其實所謂全額房貸,只不過是房貸+信貸的手法而已.  許多銀行曾經推出全額房貸，標榜民眾不需要自備款，即可貸款購屋，吸引不少購屋族群注意，但我不建議民眾以全額房貸購屋，除了靠著房地產孳息的空間有限，未來升息之後，貸款人的償債壓力也將跟著水漲船高，民眾在選擇之前，還是應該停、看、聽。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- ＜房貸利息可以抵稅嗎？>  綜合所得稅法確實規定如下，自用住宅購屋借款利息，每一申報戶以一屋為限。扣除數額，是以當年實際支付該項利息"減除" 儲蓄投資特別扣除後,以其餘額申報扣除,但最高減除30萬~  利息所得每戶在27萬以下為免稅所得,合數扣除,但仍要申報,若您申報撫養的父母親的利息所得加上您的若為15萬,低於27萬就可以全數扣除,所以不需要房貸利息來折抵。  另外若要列支房貸利息,它的限制公式是：房貸利息-利息所得=可列支的利息所得。因為若你有能力存利息所得，你當然有能力還房貸！它最主要是減輕低所得者的負擔。高利息所得的當然相對影響較小，甚至無法利用房貸利息支出減稅。   但若您的房貸利息減除利息所得後為負數，那就可以不用列支房貸利息了。因為並沒有滅稅作用。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸不繳會被銀行法拍？>  房子法拍的前提，必須有逾期繳款，銀行方可視為契約到期，才可做債權確保動作。另外若是由其他債權人得知甲有不動產，若金額相當可請求法院拍賣不動產，但拍賣所得扣除費用後須先償還優先債權(不動產設定給誰，此處應該是敘做房貸銀行)，若有餘額再按比率分配給普通債權。  房貸一定有設定第一順位給銀行(銀行有優先債權)，若您有信貸則為普通債權，普通債權是按參予分配的比率分配。一般拍賣下來原不動產所有權人幾乎是拿不到錢，除非不動產拍賣價足以償還各債權。若不動產有此行情一般都會自行先行處理(自己賣，行情會較法拍高很多)。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <固定利率房貸 省息優選 我該轉貸嗎？>  「早知道去年就辦固定利率房貸，利息還不到3%，現在利息隨便都不只這個水準。」物價、利率漲不停，房貸族不得不展開省息大作戰。壽險業者建議，新台幣利率可望持續走升的預期下，民眾只要找對低利的固定利率房貸商品，即便加上轉貸費用，轉貸還是比較划算。   看準房貸族的需求，ING安泰保險公司推出固定利率房貸商品，２０年固定利率3.6％，十分的優惠，利率也完全固定。   近期美國大幅降息，台灣是否可能跟進，成為房貸族關心的焦點。其實，從半年前Fed首次降息，央行卻仍升息的動作看來，台灣央行「要走自己的路」是相當確定的，新台幣利率應該還是會維持緩升格局。   近幾年市場上指數型房貸大多採用「前低後高」階梯式計息，通常貸款前兩年利率較低，第三年開始就大幅加碼。隨著央行連續升息，目前指數型房貸利率大多已提高至3.5%至4.35%，政府優惠利率亦達3.51%。   目前市場上有大批房貸族已經過了低利優惠階段，對於利息支出增加最為敏感，成為最近轉貸詢問度最高的族群。處於升息環境下，只要仔細比較固定利率房貸商品，轉貸還是有機會降低利息負擔。有別於目前銀行業者主推指數型房貸，ING安泰保險公司推出固定利率房貸，有意尋找低利房貸的民眾，不妨多多比較。   以房貸500萬元為例，若辦理指數型房貸，首年利率3.5%，假設每年利率調升0.1%，三年下來，利息負擔約54萬元；若轉貸為3.6%固定利率房貸，則三年利息約48萬多元，再扣掉大約1萬元的轉貸成本，三年可省下4萬多元利息支出。   對於是否該轉貸，轉貸前應考量轉貸相關費用及未來利率調整方式，前者包括規費、估價費，另外應確認轉貸銀行是否加收額外的手續費及帳管費。   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <有了卡債或信貸，房貸如何處理？還能有機會保住房子嗎？應該辦協商或負債整合嗎？>   整體負債比已經過高，坦白說要再怎麼處理都不容易!!  如果只繳房貸不理卡債&信貸，等於是只繳低利率的房貸，放任高利率的負債擴大，反而是非常不智的處置辦法!!而且因為房屋還有貸款，卡債銀行可以在聯徵上看到您的房貸，會有比較快的反應速度向法院申請強制執行(會被查封 假扣押)，所以房子還是保不住!!  另外房子放給銀行拍賣，也是一樣!!法拍、銀拍屋的成交價遠比市價低，經歷一拍二拍三拍，如果拍定價過低不足繳付銀行的房貸&二胎到頭來還是欠銀行錢，到時候就會變成卡債加上一筆房貸餘額，不但沒了房子卻還有房貸餘額要繳，反而讓問題更加複雜!!  很多人會認為有卡債或信貸，趕快去辦負債協商，趕快去賣房子，但是，這是錯的！！因為當您一去辦了協商，不管有沒有通過，聯合徵信中心就會有您協商的紀錄，從此您就信用破產，再也無法辦任何卡、貸款，您原先的房貸也無法降息、轉貸、轉增貸，等於給自己完全綁死了。  也有人會把卡債或信貸放著不管，先繳房貸，但銀行也不是省油的燈，他會假扣押房子、查封房子、甚至找法院申請強制執行，強制扣薪三分之ㄧ，一但這樣，說不定連工作都會有問題！  我的建議是不要管房價市況如何，先想辦法先增貸還了卡債與信貸，但要辦的，是想辦法辦轉增貸，而不是二胎房貸，因為二胎利率很高，一般來說是房貸的四、五倍，十分不划算。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <消費者債清條例>  消費者債務清理條例將於三個月後，即2008年4月12日起實施。立法院制定本條例的原因是因應自2005年11月我國消費金融市場爆發信用卡逾期放款的風暴。據立法院關係文書條例提案說明，去年底我國個人消費貸款總額高達1兆1,621億元，其中信用卡循環放款與現金卡放款合計總額超過7,800億元。而全體銀行業累積信用卡、現金卡及其他個人消貸等呆帳合計高達新台幣2,525億元。   卡債逾期風暴所涉及的消費者人數高達43萬人，其中22萬7,000人經金管會或銀行協商平台達成協商，其他因卡債總額低於30萬元，或未提出申請，或協商條件未成立者約21萬人。這些協商不成立的消費者則是未來本條例主要適用的對象。   本條例制定的前提是考量個人聲請破產程序較債務清理程序的成本為高，且鮮少成立，因此本條例立法目的明定是「為使負債務之消費者得依本條例所定程序清理其債務，以調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展」。   然而，筆者認為由於本條例制定不當排除特定類型的消費者，不當分配法律執行成本並欠缺相關的配套措施，本條例適用的結果，不但達不到消費者更生的目的，反而有可能是造成整體社會的耗損或淨損失，甚至可能造成消費者規避債務的競租效果。   ﹝一﹞適用對象的限制   消費者債務清理在經濟分析上的意義是藉更生或清算程序，降低負擔債務的消費者與擁有債權的債權人之間對於金錢借貸履行的交易成本，並促使債務人提升未來對於個人資產的利用效率。   然而，本條例制定卻限制聲請人資格，排除債權債務關係可能較複雜，而需面臨高交易成本的債務人聲請債務清理，將聲請前五年內從事營業活動的消費者剔除適用，相對的，又允許從事月收入20萬以下小規模營業活動之個人聲請。   此外，無擔保或無優先權債務總額超過新臺幣1,200萬元者亦不能聲請更生程序，又只能適用清算程序。其立法理由說明是為「為符合費用相當性原理及程序經濟原則」，似乎只是法律概念的陳述。   若能分析被排除類型的消費者債務金額佔現有逾期個人消費貸款總額中的比例，以及此等類型若適用債務清理可能對於法院作業成本的負擔，與其適用破產程序的成本，及自行處理的交易成本，並進行比較說明，則本條例限制適用對象似方具有正當性。   ﹝二﹞債務人申請資格的排除   當發生債務不履行時，若債務人有固定資產或經常性收入易於債權人滿足或執行時，債務人通常有意願負擔協商成本以減少給付；若債務人財產不足債權人滿足時，債權人則有意願負擔協商成本以分配債務人財產。   換言之，誰有清理債務的意願﹖不是僅限於債務人，而是決定於債務人財產滿足債權人債權的程度。然而，本條例卻規定僅債務人得聲請發動程序並負擔必要費用，似不當排除有意願債權人選擇清理債務的機會。   ﹝三﹞社會資源可能的耗損   人民的財產、時間等資源與政府的資源相同都屬社會資源。訴訟程序若得節省人民時間、金錢等資源的耗損，即是增加整體的國家社會資源。因此，債務清理程序若得以較簡化的程序達到債務清理的目的，就有必要修正變更，以避免不必要的社會資源耗損。本條例規定債務清理原則上由法官指揮、監督司法事務官進行更生或清算程序。僅於必要時，法院選任管理人進行清算程序或監督人進行更生程序。   然而，為何是由國家而非當事人承擔債務清理作業成本？本文認為既然債務清理程序是為協助債務人清理債務，且其費用係由債務人負擔，即應由債務人承擔費用以選任監督人、管理人。   例如，何不由司法院建立適格專業人員資料庫後，再由消費者就其中自行選擇，呈法官同意後就任之。再者，本條例既然規定更生程序得轉換清算程序，是否有區分監督人與管理人的必要﹖於監督人被選任後因程序轉換而解任，須另行選任管理人以進行清算程序，必然耗費社會時間與費用。未來，若條例不予修正，將因債務清理作業的程序繁複，延宕債務人債務清理的時效，並耗損整體國家社會的資源。   ﹝四﹞債務清理平台有待建立   債務清理程序的目的應是提供協商平台，降低債權人與債務人間的交易成本，包括確認債權的資訊成本、協調清償的溝通成本與確保程序進行的監督成本。因此本條例立法理由特別強調債務人的意願。   但一旦債務人聲請後，本條例規定法院扮演的角色卻不是協商協助者，而變成積極干預的分配者，如規定法院應依職權調查必要之事實及證據；法院認為更生方案之條件公允者，得不經債權人會議可決，逕依職權以裁定認可更生方案；法院得依規定逕裁定將更生程序轉換為清算程序；甚至清算程序中法院得拘提、管收債務人等。在在顯示，本條例不是債務清理協商機制，而是法院高度干預分配債權關係的破產法制的特別法。   再者，本條例立法緣由說明「消費者通常是經濟上的弱勢」，似已揭示法院中間偏左的預設立場。例如，規定債務人向金融機構請求協商因消費借貸、自用住宅借款、或卡債的債務時，應由最大債權金融機構負擔協調成本，通知其他債權人與債務人進行債務清償之協商等即是。   ﹝五﹞債務人更生的補助措施不足   美國消費者債務清理制度的主要目的，是為使債務人得有更生重建（rehabilitation） 的機會，而得以重新投入經濟活動。消費者債務更生重建包含三個目標：一是債務人得以重新參與授信市場；二是債務人財務失敗導致心理壓力得以減緩，以避免衍生的社會成本；三是債務人得以增加理財能力，以因應未來生活需要。   當此三個目標達成，消費者債務清理才可以視為成功。為達到此等目標，美國由經認證的非營利組織或專業人員提供債務人信用諮詢，協助其重建理財能力之輔導措施，值得我國參考。   總之，消費者債務清理條例的適用，將使現有債務人因此降低債務清理的交易成本，但對於無資產履約的債務人則可能享有債務減少或免除的經濟租費利益。此外，台灣消費金融市場將因法律不確定風險增加，面臨萎縮的情形，而未來消費者對於融資的需求並不會因本條例而增減改變，相反的，卻將因金融機構審核貸款條件更形嚴格，而被迫轉向地下金融，形成更大的社會成本。   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <什麼是次級房貸？>  美國次級房貸市場目前規模在一兆美元左右，而違約部分則在二千億美元，此一數字高於美國聯準會（Fed）主席柏南克上月所估算的一千億美元。  然而這只是美國次級房貸市場的損失，還不包括後續引爆信用緊縮危機以及全球金融市場的損失。此一風暴將造成公司債市場的的信用緊縮問題，企業資本投資也將減少，對經濟進一步造成衝擊。  次級房貸就是抵押貸款市場中的次優等抵押貸款，其與一般房貸最主要的不同點在於，這種貸款是提供給那些信用程度較差，及還款能力比較弱的購屋者，其利率也比一般抵押貸款高二至三個百分點。  美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中，大幅承作次級房貸，使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉，聯準會為了抑制通膨壓力持續升息，導致貸款者還款壓力大增，也造成次級房貸違約率大幅攀升，對美國金融市場產生相關的負面效應，一些體質比較不健全，以經營次級房貸為主的金融業者如新世紀金融公司等，被迫停止業務，甚至倒閉。  同時以次級房貸為投資標的的共同基金、避險基金、以至大型銀行與保險公司，都將面臨資產大幅損失的風險。  華爾街投資銀行貝爾斯登旗下的兩檔避險基金，即是因為投資次級房貸，而出現嚴重虧損。其中一檔基金的資產已一無所剩，另一檔基金的價值也大幅縮水至原有規模的９％。  次級房貸的問題成因，最主要有  １、信用不佳的貸款人，以高出一般利率2至3個百分點的利息貸入購屋貸款。這些貸款人甚至沒有收入，而是在掮客的協助下詐得房貸。這類貸款人通常是貸入利率調整型房貸，一旦聯準會升息時負擔加重，無法繳款的違約率便急速上升。 ２、房貸承銷掮客靠推銷房貸賺取佣金，甚至向不可能付出房貸的人推銷房貸來衝業績。 ３、依照某些州法律，雇用獨立掮客可規避房貸公司的法律責任，房貸公司大量雇用獨立掮客承作房貸。 ４、匯豐銀行（HSBC）等銀行從房貸公司買進次級房貸，轉賣給大型券商。 ５、雷曼兄弟、貝爾斯登等華爾街券商大批買進次級房貸等房貸後，再發售以房貸作擔保的不動產抵押擔保證券（MBS）並包裝MBS、就學貸款以及其他衍生性金融商品，設計出各種抵押債務債券（CDO）。 ６、投資銀行、退休基金、避險基金、市政基金、校務基金等機構投資人依照信評公司給出的評等，買進以為是高評等、高收益、風險分散的CDO商品。估計2006年有1000億美元次級房貸包裝進總額3，750億美元的CDO，在美國市場銷售。   次級房貸風暴主要發生在歐、美地區，並未直接影響台灣。目前來看，國內銀行體系資金還是很充裕，並未因次級房貸有任何缺資金的情況。  國內十六家銀行投資有關美國次級房貸的商品，投資金額404億元，預估最大可能損失約新台幣12億元，相較於銀行1.7兆元的淨值，情況還好。兩檔國內基金投資到次級房貸商品，一檔已出售部位，發生830萬美元損失，另一檔則決定繼續持有。  這一次美國次級房貸風暴的深重影響，在於金融危機的範圍，已從區域擴展到全球，而且規模愈來愈大。以往一般認為，美國的金融產業健全，技術先進，直接金融比例高，應該對金融危機具有免疫力。  現在不然，金融危機是處處存在的，國際間須要有更周全的因應，首須檢討此次風暴的責任歸屬。另外，這次美國次級房貸風暴，讓全球股市面臨龐大規模的調整壓力，歐美日等指標性的股市都出現重挫，上市公司的市值也大幅滑落。反觀中國大陸，在高經濟成長率的支撐及內需市場蓬勃發展下，股市不僅沒跟著重挫，一度還逆勢創新高，進而讓中國企業的市值大幅提升。此消彼長，大陸企業在全球市值排行大幅躍進，可看出中國大陸在全球的地位及競爭實力。   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  

央行敲警鐘 房地產市場不妙     (房貸 房屋貸款)

 更新日期:2008/06/28 05:00 陳美君台北報導

歷經3年半的籌備期，我國首份金融穩定報告昨日正式出爐。值得注意的是，此一央行最新公佈的
「96年金融穩定報告」，對台灣不動產市場發展看法相當保守，認為在買賣交易市況逐漸降溫、
銀行房貸承做標準趨嚴等因素影響下，「市場下滑壓力漸增」。

央行在報告中，以三項指標衡量不動產市場，其中地價指數部份，自92年的99.62持續上揚，96年
已走高到107.25；住宅不動產放款放款總額比重，也由95年的29.14％升至30.14％，商業不動產放
款放款總額比，也由10.74％升高至11.34％。

就融資成本，96年5大銀行承做房貸利率緩步走升，12個月份平均為2.62％，97年3月份，又續升至
2.76％。雖然96年底，金融機構承做購置不動產放款的逾放比為1.54％，較上年底下降，信用品質
仍佳，只是，這些數據能否持續維持亮麗，央行感到懷疑，雖然不動產市場價格持續上揚，房屋租
金緩步走升，但買賣交易市況，卻逐漸降溫，景氣走緩，空屋數攀升，銀行房貸承做標準也開始趨
嚴等因素，「將使市場下滑壓力漸增」。

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更令央行擔心的是，因不動產市場景氣開始走緩，加上過去幾年，銀行承做的高貸放成數房貸寬限
期，陸續屆期，借款人還款壓力提高，「可能對未來不動產放款的信用品質，有不利影響。」

也就是說，約2-3年前，銀行為了搶客戶，動輒將房貸成數拉到90％乃至100％，一度相當盛行的高
成數房貸，央行相當擔心，在銀行提供約2-3年、只需繳納利息的寬限期，陸續期滿後，將有許多
房貸戶，會出現無法本息一起負擔的情況，甚至重挫房地產市場的發展。

央行金檢處處長陳上程則強調，「惡化不見得會發生危機」，是把問題提出來，目前銀行的逾放水
準尚低，外界不需過度擔憂。

央行也發出警告說，預期家庭部門的「實質所得」及「還款能力」，都將趨於惡化。我國家庭部門
借款餘額，自94年雙卡風暴浮現後，成長減緩，還本付息壓力減輕，償債能力提升，但「借款水準
仍較韓國、新加坡及日本等鄰國為高」。

其中，借款總額占可支配所得毛額比率，雖略為降低，但仍居高點，顯示我國家庭部門的債務負擔
，比起亞洲鄰國更為沉重。預期家庭部門的實質所得及還款能力，將會趨於惡化。

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轉貸 房貸轉貸 增貸 房貸增貸 理財型 理財型房貸 指數型房貸 透支額度
二胎 二胎房貸 二順位 二順位房貸 信貸 信用貸款 車貸 助學貸款 房貸補助
公教房貸 軍公教房貸 首次購屋 首次購屋貸款 購屋貸款 代償 信用卡代償
整合負債 負債整合 協商 卡債協商 債務協商 債務協商機制 負債協商
卡奴 更生 清算 破產 破產法 重整 債清條例 何謂房貸 如何省息

善用200萬免息房貸 入住北市       (房貸 房屋貸款)

2008年06月22日 
 

雖然優惠房貸誘人，但自備款太少，仍會造成繳息壓力。【劉冠吟╱台北報導】

想申請優惠房貸，最好自備款要有200~300萬元，台北市可鎖定內湖及南港的中古屋，台北縣可以買到

2~3房新成屋。

以小邱及小芸為例，兩人年紀在30歲上下，即將步入禮堂，最近積極看屋，想要購置婚後新房，兩人擁

有的自備款約350萬元；在公家機關上班的小邱與在補習班當老師的小芸，月收入合計約10萬元，目前

兩人在新店租屋，對於新店的生活環境還算滿意，但也考慮婚後搬到離台北市近一點的地方，節省通勤

時間。

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2年可省11萬利息

易而安不動產行銷顧問張欣民分析，小邱跟小芸是最適合使用一生兩次優惠專案的對象，除了符合第1

次購屋的條件之外，自備款若能累積到300萬元，加上優惠專案無息的200萬元貸款，等同於擁有500萬

元的自備款，一般購屋自備款約為購屋總價的1/3，以兩人的自備款額度，在台北縣購屋選擇性很大。

張欣民估算，他們兩人月收入合計約10萬元，最安全的財務槓桿就是以總收入的3成來付房貸，所以每

月約可支出3萬元房貸，並以貸款7成計，可物色總價約1000~1500萬元的房子。這麼一來，兩年內約節

省11萬元左右的利息，對於新婚小家庭不無小補。

張欣民表示，目前一般購屋利率，前兩年房貸利率水準大約2.7%，200萬元零息優惠，前兩年每個月約

可省下4,500元，兩年總共省11萬元。張欣民也建議，若想搬入台北市，可多看內湖、南港、木柵等地

區，屋齡約20年的中古屋，台北縣則以林口、三峽、三重、新莊等區最符合首購族的條件。

張欣民另外建議，目前有部分銀行如合作金庫還有貸給公家機關或是上市前5百大公司員工的優惠專案

，若跟小邱一樣，夫妻倆人有一人符合資格，可多把握各種低利貸款優惠。

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資料來源：Google新聞

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遞減型房貸 10年省4.8萬         (房貸 房屋貸款)

 更新日期:2008/06/20 10:04 【工商時報　馬婉珍台北報導】

　標榜「利息愈繳愈便宜」的遞減型房貸，讓房貸戶還款有如倒吃甘蔗，雖然前2年的利率幾乎高於3％
，但只要繳息正常，利率就會遞減，銀行人員估算，貸款金額500萬元，貸款期間20年期，繳款正常、
隔年可降息的狀況下，到第10年時，將可省下4.8萬元的利息。

　定時還款 利率才會降

　在持續高利的時代中，能稍減房貸負擔，適合需要長期還款、有規律現金流量的族群。

　遠東銀行台北松江分行資深業務協理錢俊男說，遞減型房貸採取前高後低的利率模式，前3年幾乎都
是高利率，房貸戶必須持續繳息正常，在第3年或第4年起，才能享受到利率遞減的優惠。所以他建議，
5年內沒有換屋需求或無法提前還款的人，選擇遞減型房貸較為有利。

　符合條件 銀行自動降息

　由於房貸戶習慣在還款優惠期限之後，再向銀行調降利率，談判不成就轉貸，然而，轉貸也要付出3
萬元至4萬元的成本，四處比價、申請財力證明等手續，也耗去不少時間成本，其實並不划算。相較之
下，遞減型房貸可讓房貸戶眼光放遠，只要持續繳款正常，就能得到利率遞減的優惠。

　目前像是土地銀行、玉山銀行、上海銀行等都有推出遞減型房貸。銀行主管說，升息時代中，房貸利
率也跟著走揚，近來確實有愈來愈多人詢問遞減型房貸的專案。

　長期繳費 省去轉貸麻煩

　以土地銀行優利遞減型房貸來看，第4年起，只要每月繳息正常，每月利率就可再減碼0.01％，是目
前唯一一家以「月份」而非以「年份」減息的銀行。

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　先苦後甘 還款壓力遞減

　陽信銀行重新分行專案襄理施善榮說，遞減型房貸的特色是繳款先苦後甘，所以必須是需要長時間還
款而且不會任意轉貸的人，並能夠以正常還款的優良紀錄，換取每年遞減利率的優惠，就能讓房貸負擔
愈來愈輕。

　此外，許多房貸戶認為會吵就有糖吃，每隔幾年就跟銀行議價，而遞減型房貸開出的「按時還款」條
件明確，也可省去議價的麻煩。

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資料來源：Yahoo新聞

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轉貸 房貸轉貸 增貸 房貸增貸 理財型 理財型房貸 指數型房貸 透支額度
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重殼族增加 房貸壽險正熱賣           (房貸 房屋貸款)

 更新日期:2008/06/19 09:20 【中國時報　黃琮淵台北報導】

　新政府卯起來抗通膨，意外造就房貸壽險保單商機。銀行業者表示，央行持續升息，造成房貸戶付息壓力遽增，近期房貸壽險業務的詢問率及接受度都增加不少，估計近半年來，新增保單量及保費收入，至少較去年同期增加三倍以上，年底更可能翻五倍。

　所謂的房貸壽險，就是將房貸跟保險「綁在一起」的保障型壽險。一般而言，民眾購買傳統壽險保單，若發生死亡及全殘事故，保險公司就會賠給投保人一筆金額；同樣的，房貸壽險是將保險公司賠給投保人的錢，用來償付向銀行申請的房貸，避免死亡、全殘時，房貸拖垮家人生計。

　避免死亡或全殘 房貸拖垮家計

　由於房貸壽險是定期險的觀念，所以當房貸繳完，保費也就不必再繳，保險公司所需承受的風險小，保費自然也高貴不貴。保險業者說，房貸壽險跟一般壽險一樣，需看每人房貸金額，以及貸款人職業屬性、償債能力而定，多數人年繳保費約在兩、三千元上下，「平均一天只要10塊錢」。

　保費低 1年約繳兩、三千元左右

　法國巴黎人壽總經理黃旗興表示，國內目前辦房貸，兼買房貸壽險的比例，約占全體房貸戶的10%，這與歐美國家約90%的比率，有明顯差距。

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　不過他認為，要民眾自動自發來買房貸壽險，有一定的難度，畢竟觀念還沒有建立，許多時候仍得透過銀行通路「力推」才行。

　銀行主管建議，房貸壽險跟傳統壽險一樣，其實每個人都有需要，但又以收入不固定、房貸付得很辛苦的「重殼族」為先。他說，國人有95%以上的民眾在購屋時，仍是以貸款方式支付，一旦身故或全殘，失去謀生能力時，貸款可能就會繳不出來，到時房子除了會被拍賣，家屬將面臨「無屋可住」的窘境。

　不過，若想在擁有保障的同時，享受輕薄短小的保費優惠，「直接向房貸申貸銀行買，就對了！」銀行主管表示，國內許多銀行，都有與壽險業者合推房貸壽險的業務，透過這些銀行通路買保單，除了手續簡便外（因為申貸時所付的財力資料就很完整，不用再花時間準備），保費上也享有5%至10%的優惠。

　保單量大增 至年底可能多5倍

　市場上與銀行合推房貸壽險產品的，目前仍以外商壽險公司居多。例如法國巴黎人壽便同時與多家銀行合作，其中又因合庫在房貸業務上相當夠力，因而衝出不錯市占率；而ING安泰人壽，也因各房貸銀行大力推廣，今年保費收入將較去年成長達八倍以上，房貸壽險業務意外成為傳統商品的主流。

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整合負債 負債整合 協商 卡債協商 債務協商 債務協商機制 負債協商
卡奴 更生 清算 破產 破產法 重整 債清條例 何謂房貸 如何省息

<何謂房貸？>  客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。  近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。  房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸有哪幾種？>  十種市面上最常見之房貸類型。  一、指數型房貸 所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。  二、固定型房貸 從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。  三、理財型房貸 所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。  四、理債型房貸 理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。  五、壽險型房貸 壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。  六、保證保險型房貸 至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。  七、抵利型房貸 抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。  八、回復型房貸 所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。  九、遞減型房貸 遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。  十、自辦政府優惠房貸 除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之Ｏ‧八七五，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之Ｏ‧七七五至Ｏ‧九七五之間。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸的手續費用？>  一般來說，與金融機構辦理房貸，其所需之費用大約如下：  一、抵押權設定費：依照實際放款金額乘1.2倍後再乘千分之ㄧ之金額繳給地政機關。  二、代書費：代書幫你辦理抵押權設定等之手續費，一般約為5000元左右。  三、帳務管理費：以前銀行與保險公司不會收取這個名目之費用，但是自從{指數型房貸}出籠後，很多銀行都以此名目向借款人收取3000~5000不等之帳務管理費。  四、估價費：銀行與保險公司委託自己的估價部門，或是估價公司到您府上估價，推算出目前合理市價的手續費。一般約為5000元以內。  五、火災險/地震險：這是辦房貸一定保的，一般來說約3000元以內。  其實房貸的手續費用都還好，重要的是申辦到固定利率的房貸，目前存款利率與房貸利率每季都在調漲，申辦２０年都固定的房貸利率，會省下幾十倍的房貸手續費呢。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸應備文件>  1.土地及建物所有權狀影本一份 2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份 3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份 4.借款申請書 5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免) 6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；    房屋出租者請付租賃合約影本一份 7.借款人及保證人收入證明，例如：扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <辦理房貸轉貸的流程>  一、對保 請準備以下資料 　　　1.土地及建物所有權狀影本一份 　　　2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份 　　　3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份 　　　4.借款申請書 　　　5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免) 　　 　　　6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份； 　　　7.房屋出租者請付租賃合約影本一份 　　　8.借款人及保證人收入證明 　　　（扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、 　　　　定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、 　　　　營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等）  二、鑑價 　　提出房貸的申請之後，會根據房屋的坪數、座落區域、內部裝潢、周邊生活機能、　 　　土地增值稅…等因素進行不動產估價。   三、審核及確認額度及利率 　　當取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，會根 　　據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素，決定貸款案件的准駁以及核 　　給額度與利率。  四、本公司內部審核流程及補資料 　　視申請人及保證人條件，補充資料。  五、地政機關抵押權設定 　　對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。 　　請準備土地及建物所有權狀正本及借款人保證人(或所有權人)印章， 　　將會為您投保房屋火災險與地震險 六、撥首款 　　1.代償前欠銀行或保險公司的房貸 　　2.領取前欠清償證明 　　　1)他項權利書 　　　2)清償証明或塗銷同意書 　　　3)火險地震險保單正本 七、清償、撥尾款 　　清償証明領回後 　　　1)他項權利書及清償証明影印 ─ 送交地政機關塗銷。 　　　2)尾款金額撥入客戶帳戶。   　　  核貸金額 － 代償金額 ＝ 尾款  撥款後借款人房貸的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸如何省息？>  以房貸來討論  　　範例：某甲有一筆房貸，利率３.２％，轉貸利率２.６％，可節省０.６％           以貸款５００萬純繳息而言，一年可省３萬元 以卡債來討論  　　　　　目前 信用卡利率為２０％ 　　　　　目前 現金卡利率為１８.２５％  　　範例：某甲有多筆信用卡及現金卡負債 　　　　　現金卡負債５０萬 　　　　　信用卡負債１００萬 　　　　　這１５０萬卡債 一年利息為２９.１２萬  　　　　　以房貸利率２.６％來整合筆房貸，利率２.６％，可節省近１８％           以貸款１５０萬純繳息而言，一年可省２５.２２萬元 　　　　　卡債一年的利息等於房貸六七年的利息  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸保人是否也需擔保房子所有權人的另一個房貸的責任？>  一、如果Ａ當Ｂ的房貸保人，Ｂ再當Ｃ的房貸保人，有一天Ｃ的房貸繳不出來，那Ａ需要支付Ｃ的房貸嗎？ ANS:不需要，除非有一種情形，就是Ｃ死了，Ａ是Ｃ的繼承人，沒在法定時間內辦?棄繼承。  二、Ｂ如果也無力償還Ｃ的房貸，那是否會變成Ｂ的房子要拍賣償還Ｃ的房貸 ANS:這個要視Ｂ跟Ｃ的財力狀況及Ｂ跟Ｃ的不動產價值而定，當然，這種是一種情況，還有其他種情形，比如說，光Ｃ的不動產價值，就遠高過其借款金額，拍賣之後，錢一定收得回來，銀行可能(只是可能，不是絕對)就會先對Ｃ的不動產下手，而暫時跳過Ｂ（只是暫時跳過，不過，有些如假扣押程序，可能還是會做的）.  三、如果不是這樣，銀行直接先找Ｂ，那Ｂ的貸款怎麼辦？ 這個就要看Ｂ的財力及房子價值及貸款狀況，還有Ｂ就Ｃ債務的負擔能力及意願而定了，不一定．  四、Ｂ已貸９成房貸，就不能當Ｃ的９成房貸保人 這個不一定.Ｂ的房子有沒有貸九成(甚至十成)，跟他能不能做Ｃ的保證人，是沒有絕對關係的.銀行在核貸時，借款人跟保證人的條件是都列入考慮的，借款人是主體(除非，保證人才是主要還款來源者)，你的情形，依我推測，應該是Ｃ要辦貸九成房貸，找Ｂ做保，結果Ｂ房子已貸九成，(請注意，這個跟Ａ是沒關係的)可能不太貸得下來，是這樣? 如果是，以銀行的角度，Ｂ的財力條件，要替Ｃ做保九成的貸款，擔保力可能不太足夠，建議換個保證人，或是除了Ｂ之外，再找一個財力比較強的保人)  五、如果Ｃ的不動產價值不夠支付貸款，是否會拍賣Ｂ的不動產來償還C的房貸 ans:會.  六、如果拍賣Ｂ的不動產，那拍賣所得會先償還Ｃ的房貸，還是Ｂ本身的房貸 ans:說的沒錯，一定是Ｂ本身的先.如果有剩，才會輪到Ｃ的.(更詳細的說，如果Ｃ的房子有第二順位，甚至更多的順位押權，或是有欠稅之類的，也要等到這些債權分到有剩，才輪到Ｃ的銀行來分，而且，如果有其他債權人來主張對Ｂ的債權，那就變成Ｃ的銀行要跟其他債權人按金額比例分配，實務上，到這階段，都不太分得到錢了.   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <全額房貸、百分百房貸到底好不好？>  其實所謂全額房貸,只不過是房貸+信貸的手法而已.  許多銀行曾經推出全額房貸，標榜民眾不需要自備款，即可貸款購屋，吸引不少購屋族群注意，但我不建議民眾以全額房貸購屋，除了靠著房地產孳息的空間有限，未來升息之後，貸款人的償債壓力也將跟著水漲船高，民眾在選擇之前，還是應該停、看、聽。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- ＜房貸利息可以抵稅嗎？>  綜合所得稅法確實規定如下，自用住宅購屋借款利息，每一申報戶以一屋為限。扣除數額，是以當年實際支付該項利息"減除" 儲蓄投資特別扣除後,以其餘額申報扣除,但最高減除30萬~  利息所得每戶在27萬以下為免稅所得,合數扣除,但仍要申報,若您申報撫養的父母親的利息所得加上您的若為15萬,低於27萬就可以全數扣除,所以不需要房貸利息來折抵。  另外若要列支房貸利息,它的限制公式是：房貸利息-利息所得=可列支的利息所得。因為若你有能力存利息所得，你當然有能力還房貸！它最主要是減輕低所得者的負擔。高利息所得的當然相對影響較小，甚至無法利用房貸利息支出減稅。   但若您的房貸利息減除利息所得後為負數，那就可以不用列支房貸利息了。因為並沒有滅稅作用。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <房貸不繳會被銀行法拍？>  房子法拍的前提，必須有逾期繳款，銀行方可視為契約到期，才可做債權確保動作。另外若是由其他債權人得知甲有不動產，若金額相當可請求法院拍賣不動產，但拍賣所得扣除費用後須先償還優先債權(不動產設定給誰，此處應該是敘做房貸銀行)，若有餘額再按比率分配給普通債權。  房貸一定有設定第一順位給銀行(銀行有優先債權)，若您有信貸則為普通債權，普通債權是按參予分配的比率分配。一般拍賣下來原不動產所有權人幾乎是拿不到錢，除非不動產拍賣價足以償還各債權。若不動產有此行情一般都會自行先行處理(自己賣，行情會較法拍高很多)。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <固定利率房貸 省息優選 我該轉貸嗎？>  「早知道去年就辦固定利率房貸，利息還不到3%，現在利息隨便都不只這個水準。」物價、利率漲不停，房貸族不得不展開省息大作戰。壽險業者建議，新台幣利率可望持續走升的預期下，民眾只要找對低利的固定利率房貸商品，即便加上轉貸費用，轉貸還是比較划算。   看準房貸族的需求，ING安泰保險公司推出固定利率房貸商品，２０年固定利率3.6％，十分的優惠，利率也完全固定。   近期美國大幅降息，台灣是否可能跟進，成為房貸族關心的焦點。其實，從半年前Fed首次降息，央行卻仍升息的動作看來，台灣央行「要走自己的路」是相當確定的，新台幣利率應該還是會維持緩升格局。   近幾年市場上指數型房貸大多採用「前低後高」階梯式計息，通常貸款前兩年利率較低，第三年開始就大幅加碼。隨著央行連續升息，目前指數型房貸利率大多已提高至3.5%至4.35%，政府優惠利率亦達3.51%。   目前市場上有大批房貸族已經過了低利優惠階段，對於利息支出增加最為敏感，成為最近轉貸詢問度最高的族群。處於升息環境下，只要仔細比較固定利率房貸商品，轉貸還是有機會降低利息負擔。有別於目前銀行業者主推指數型房貸，ING安泰保險公司推出固定利率房貸，有意尋找低利房貸的民眾，不妨多多比較。   以房貸500萬元為例，若辦理指數型房貸，首年利率3.5%，假設每年利率調升0.1%，三年下來，利息負擔約54萬元；若轉貸為3.6%固定利率房貸，則三年利息約48萬多元，再扣掉大約1萬元的轉貸成本，三年可省下4萬多元利息支出。   對於是否該轉貸，轉貸前應考量轉貸相關費用及未來利率調整方式，前者包括規費、估價費，另外應確認轉貸銀行是否加收額外的手續費及帳管費。   房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <有了卡債或信貸，房貸如何處理？還能有機會保住房子嗎？應該辦協商或負債整合嗎？>   整體負債比已經過高，坦白說要再怎麼處理都不容易!!  如果只繳房貸不理卡債&信貸，等於是只繳低利率的房貸，放任高利率的負債擴大，反而是非常不智的處置辦法!!而且因為房屋還有貸款，卡債銀行可以在聯徵上看到您的房貸，會有比較快的反應速度向法院申請強制執行(會被查封 假扣押)，所以房子還是保不住!!  另外房子放給銀行拍賣，也是一樣!!法拍、銀拍屋的成交價遠比市價低，經歷一拍二拍三拍，如果拍定價過低不足繳付銀行的房貸&二胎到頭來還是欠銀行錢，到時候就會變成卡債加上一筆房貸餘額，不但沒了房子卻還有房貸餘額要繳，反而讓問題更加複雜!!  很多人會認為有卡債或信貸，趕快去辦負債協商，趕快去賣房子，但是，這是錯的！！因為當您一去辦了協商，不管有沒有通過，聯合徵信中心就會有您協商的紀錄，從此您就信用破產，再也無法辦任何卡、貸款，您原先的房貸也無法降息、轉貸、轉增貸，等於給自己完全綁死了。  也有人會把卡債或信貸放著不管，先繳房貸，但銀行也不是省油的燈，他會假扣押房子、查封房子、甚至找法院申請強制執行，強制扣薪三分之ㄧ，一但這樣，說不定連工作都會有問題！  我的建議是不要管房價市況如何，先想辦法先增貸還了卡債與信貸，但要辦的，是想辦法辦轉增貸，而不是二胎房貸，因為二胎利率很高，一般來說是房貸的四、五倍，十分不划算。  房貸部落格 http://www.skonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  房屋貸款部落格 http://www.ingonline.tw/ (房貸 房屋貸款)  -------------------------------------------------------------------- <消費者債清條例>  消費者債務清理條例將於三個月後，即2008年4月12日起實施。立法院制定本條例的原因是因應自2005年11月我國消費金融市場爆發信用卡逾期放款的風暴。據立法院關係文書條例提案說明，去年底我國個人消費貸款總額高達1兆1,621億元，其中信用卡循環放款與現金卡放款合計總額超過7,800億元。而全體銀行業累積信用卡、現金卡及其他個人消貸等呆帳合計高達新台幣2,525億元。   卡債逾期風暴所涉及的消費者人數高達43萬人，其中22萬7,000人經金管會或銀行協商平台達成協商，其他因卡債總額低於30萬元，或未提出申請，或協商條件未成立者約21萬人。這些協商不成立的消費者則是未來本條例主要適用的對象。   本條例制定的前提是考量個人聲請破產程序較債務清理程序的成本為高，且鮮少成立，因此本條例立法目的明定是「為使負債務之消費者得依本條例所定程序清理其債務，以調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展」。   然而，筆者認為由於本條例制定不當排除特定類型的消費者，不當分配法律執行成本並欠缺相關的配套措施，本條例適用的結果，不但達不到消費者更生的目的，反而有可能是造成整體社會的耗損或淨損失，甚至可能造成消費者規避債務的競租效果。   ﹝一﹞適用對象的限制   消費者債務清理在經濟分析上的意義是藉更生或清算程序，降低負擔債務的消費者與擁有債權的債權人之間對於金錢借貸履行的交易成本，並促使債務人提升未來對於個人資產的利用效率。   然而，本條例制定卻限制聲請人資格，排除債權債務關係可能較複雜，而需面臨高交易成本的債務人聲請債務清理，將聲請前五年內從事營業活動的消費者剔除適用，相對的，又允許從事月收入20萬以下小規模營業活動之個人聲請。   此外，無擔保或無優先權債務總額超過新臺幣1,200萬元者亦不能聲請更生程序，又只能適用清算程序。其立法理由說明是為「為符合費用相當性原理及程序經濟原則」，似乎只是法律概念的陳述。   若能分析被排除類型的消費者債務金額佔現有逾期個人消費貸款總額中的比例，以及此等類型若適用債務清理可能對於法院作業成本的負擔，與其適用破產程序的成本，及自行處理的交易成本，並進行比較說明，則本條例限制適用對象似方具有正當性。   ﹝二﹞債務人申請資格的排除   當發生債務不履行時，若債務人有固定資產或經常性收入易於債權人滿足或執行時，債務人通常有意願負擔協商成本以減少給付；若債務人財產不足債權人滿足時，債權人則有意願負擔協商成本以分配債務人財產。   換言之，誰有清理債務的意願﹖不是僅限於債務人，而是決定於債務人財產滿足債權人債權的程度。然而，本條例卻規定僅債務人得聲請發動程序並負擔必要費用，似不當排除有意願債權人選擇清理債務的機會。   ﹝三﹞社會資源可能的耗損   人民的財產、時間等資源與政府的資源相同都屬社會資源。訴訟程序若得節省人民時間、金錢等資源的耗損，即是增加整體的國家社會資源。因此，債務清理程序若得以較簡化的程序達到債務清理的目的，就有必要修正變更，以避免不必要的社會資源耗損。本條例規定債務清理原則上由法官指揮、監督司法事務官進行更生或清算程序。僅於必要時，法院選任管理人進行清算程序或監督人進行更生程序。   然而，為何是由國家而非當事人承擔債務清理作業成本？本文認為既然債務清理程序是為協助債務人清理債務，且其費用係由債務人負擔，即應由債務人承擔費用以選任監督人、管理人。   例如，何不由司法院建立適格專業人員資料庫後，再由消費者就其中自行選擇，呈法官同意後就任之。再者，本條例既然規定更生程序得轉換清算程序，是否有區分監督人與管理人的必要﹖於監督人被選任後因程序轉換而解任，須另行選任管理人以進行清算程序，必然耗費社會時間與費用。未來，若條例不予修正，將因債務清理作業的程序繁複，延宕債務人債務清理的時效，並耗損整體國家社會的資源。   ﹝四﹞債務清理平台有待建立   債務清理程序的目的應是提供協商平台，降低債權人與債務人間的交易成本，包括確認債權的資訊成本、協調清�